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深圳市“社保一改三”新政及其补充通知对楼市的影响

2016-4-22 9:25:11

一、政策背景与主要内容

2014年央行“930”新政放开首套房认定标准(“认贷不认房”),2015年“330”新政(二手房营业税免征年限“五改二”),央行2015年的5次降息,等利好因素,造就了2015年深圳楼市的火爆。据统计,从20154月的同比增长0.7%升至20162月的同比增长56.9%。深圳市规划和国土资源委员会数据显示,20162月深圳新房成交均价再创新高,每平方米48,095元,同比增长72.12%。为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求,深圳市人民政府推出“325调控新政”。

2016325日,深圳市政府办公厅发布关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见,从购房门槛、信贷政策等方面收紧楼市。调控新政即日起生效。其中两点最为关键:一是外地户籍购房社保年限由一年改为三年(非深户购房者社保缴纳满3(37个月)且中间无间断);二是即使首套房的房贷付清,二套房首付最低也要四成。见表一所示

(表一)

购房者

贷款首付比例

限购房产套数

购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录

3成

非深户

不能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭

限制购买

能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭

限购1套

购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款

4成

深户

本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)

限购2套

除此之外,政策对加大住房供应力度、平衡供求关系、加大保障性安居工程建设力度、加强全市房地产行业诚信管理体系建设、推动企业和从业人员诚信经营等方面做出了要求。

二、政策解读

购房门槛方面,深圳新政规定:该市户籍居民家庭限购两套住房;非该市户籍居民家庭,自购房之日起计算前三年及以上在该市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的,限购一套住房。而此前,外地户籍购房缴税或社保年限要求仅为一年。

信贷政策方面,新政规定:对购房人家庭名下在该市无房,且近两年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行最低三成;对购房人家庭名下在该市无房但近两年内有住房贷款记录的,或在该市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低四成。

这意味着,即使首套房的房贷已经付清,二套房首付最低也要四成,而此前只需三成。深圳市政府还要求:人民银行深圳市中心支行、深圳银监局指导各商业银行,分类调整个人住房贷款最低首付比例,各商业银行应严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。

同时,为缓解楼市供求关系紧张的局面,新政策也针对“供给侧”做出了一些详细的规定,如:加大住房供应力度、加大保障性安居工程建设力度等,这些措施将在一定程度上缓解目前住房供应紧张的情况。

三、对房地产市场的影响

(一)对“需求侧”的影响:需求群体范围缩小,起到抑制需求的作用,一定程度上减少投机成分

对于非深户限购由一年变成三年,规定能提供自购房之日起计算的前三年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购一套住房。这一规定会使许多原本符合购房资格的非深户家庭被限制购买之列,有部分刚需不幸被“误伤”。

“社保一改三”政策将降低投资客入市速度和成交活跃度,抑制市场成交量,达到控制房价快速高涨的目标;抬高首付比例则将在一定程度上降低房地产贷款杠杆。2015年深圳楼市投资客中,非深户占比四成左右,在全市成交占比约有一成。深圳楼市火爆多时。从201410月到20162月,深圳二手房房价连涨17个月。另据国家统计局数据,20162月,深圳新建商品住宅价格指数同比涨幅高达57.8%,连续第15个月领涨全国。新政“13”实施后,将在一定程度上起到抑制房地产投机的作用。

(二)对后市影响

由于需求被进一步限制,投机逐渐被抑制,将促使开发商考虑新房入市速度放缓,市场成交量持续下滑,开盘销售率也会大受影响,之前准备入市的部分项目可能延后,推盘速度放缓。此外,一些有销售压力与资金压力的开发商,也有可能将通过降价的手段来提升销售量,减缓资金压力。

二手房方面,预计交易量下滑,资金链紧张的“短炒客也会趁机降价抛售,以套取现金。2015年深圳房价暴涨,投资客占比高达25%,其中很多客户通过首付贷、P2P等途径获得首付资金。在市场明显降温情况下,估计不少投资客会遭遇资金压力,不堪重负者将会降价抛售。

325新政在一定程度上抑制了房价的上涨速度,但是随着深圳经济发展势头良好,市民购房需求旺盛,房地产供应关系一直处于较为紧张的局面。因此,从短期来看,深圳的楼市价格将处于平稳的运行状态,成交量将保持一段时间的下滑,但从中长期来看,深圳房价仍将稳中有升。

四、325新政的补充通知及其解读

(一)通知内容

328日,针对外界关心的非深户社保13”执行时间问题,深圳市规划国土委发布执行《关于非深户居民购房限购相关事宜的补充通知》,规定325日(含25日)前有网签合同、网签认购书或者能提供相关银行转账有效凭证的,可视同已发生交易,可按新政发布前的限购条件执行。

此次《通知》将非深户在325日(含25日)前的购房行为细化为三种情况和处理方式

第一种情况:境内非深户居民购房,实际交易行为发生在325日(含25日)之前,且连续计算满1年及以上在本市缴纳个人所得税或社保的,在325日(含25日)之前已网签预售商品房认购书的,须提交网签预售商品房认购书。

第二种情况:未能在325日(含25日当天)前网签的市民,须在624日(含624日)之前申请登记,并增加提交以下购房证明之一:一、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等,收款人需为卖方)。二、卖方通过中介收取定金、部分或全部房款(不含现金支付)的,还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收的协议书;购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

第三种情况:325日之前未网签合同或者预售认购书,且于624日(含当天)之后申请的,则不予受理。

325日(不含25日)之后有购房行为的非深户居民,须提交的社保或者个税证明材料要满足3年及以上(不含继缴和补缴)这一条件。《通知》还对提交的个人所得税或社保证明材料做出了调整:以个人所得税纳税情况作为证明材料的,调整为提交税务部门出具的自325日起向前连续计算满1年及以上在本市缴纳个人所得税的证明材料;以个人社保作为证明材料的,调整为通过社保局提供的端口进行审核,将不再提交社保缴交清单。

另外,《通知》对境外机构和个人的购房政策做了补充说明:港澳台居民、华侨和持有《外国人永久居留证》外籍人员只需提交自用、自住承诺书,便可以购买一套住宅;境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外),可以购买自用的办公商品房,但需提交自用承诺书。

(二)补充通知解读:

1、在新政出台12天之后,方才进行这项政策微调,说明来自购房者的反映过于强烈,相关办事机构遭受较大压力,这属于一次被动调整。

2、尽管属于被动调整,但购房者相关诉求是合理的。因为社保“13”十分突然,如果一刀切严格执行,将使相当一部分人失去购房资格,显失公平。给予三个月的宽限期,体现了政策柔性,应当给予肯定。

3、此前一再强调,因为深圳于41日上调了二手房评估价,且最高幅度高达118%。这一政策对楼市的影响可能存在着用力过猛、导致楼市速冻的危险,此番微调也可视为对此前密集调控政策的一个修正。

 (作者:国房评估 黎明通 钟海燕 魏 巍

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